Evolución y contribuciones
Al cierre de 2021, los inmuebles representaban el 7.6% de las inversiones totales del sistema asegurador peruano. Esta relativa importancia se ha ido afianzando en el tiempo, tal como se puede observar en los últimos 15 años, considerando solo inversión directa en inmuebles.
Gráfico N° 1
Fuente: Estadísticas SBS.
Elaboración propia.
El crecimiento de la participación de las inversiones en inmuebles, dentro del portafolio de las empresas de seguros, se explica, principalmente, por las contribuciones que este tipo de activo provee a la cartera en su conjunto. Entre estas contribuciones destacan las siguientes:
- Aporta al rendimiento y a la diversificación del portafolio, promoviendo una mejor rentabilidad ajustada al riesgo.
- Genera rentas o flujos periódicos de mediano y largo plazo para el calce de pasivos (cuando se suscriben contratos de arrendamiento, usufructo o similar).
- Ayuda a mitigar la escasez de instrumentos en soles VAC (cuando los contratos generan pagos equivalentes a dicha moneda).
Dos de los productos de seguros, cuyo desempeño se ve favorecido por las inversiones en inmuebles, son los seguros de rentas vitalicias y los seguros de rentas particulares, en los que la obtención de rendimientos competitivos coadyuva a ofrecer mejores pensiones o rentas, respectivamente.
Es importante precisar que, aparte de la alternativa de inversión inmobiliaria, a través de inversiones en inmuebles (inversión directa), las empresas de seguros también pueden invertir en vehículos de inversión inmobiliaria (inversión indirecta), a través de los fondos de inversión inmobiliarios, fideicomisos inmobiliarios, FIRBI, FIBRA y otras formas de inversión inmobiliaria. Al cierre de 2021, dichas inversiones representaban el 1% del portafolio de inversiones del sistema asegurador peruano.
Últimos cambios normativos
El 22.12.2021 se publicó la Resolución SBS N° 3872-2021, mediante la cual, la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) modificó el Reglamento de clasificación y valorización de las inversiones de seguros (Resolución SBS N° 7034-2012) y sus modificatorias, en lo referente a la aplicación del modelo de valor razonable en la valorización de las inversiones en inmuebles[1]. La referida modificación cubrió los siguientes aspectos principales:
- El diseño y aplicación de la valuación debe estar a cargo de un experto independiente (entidades o peritos valuadores con mayores requisitos).
- La actualización de las valuaciones debe ser semestral para aquellas inversiones en inmuebles que generan rentas o flujos periódicos; y como mínimo anual, para aquellas que no.
- La valuación de las inversiones en inmuebles que generen rentas o flujos periódicos debe tomar en consideración al menos el enfoque del ingreso[2] y el enfoque de mercado[3]. En el caso de las inversiones en inmuebles que no generen dichos flujos, se debe considerar al menos el enfoque del costo[4] y el enfoque de mercado.
- Las fluctuaciones de valor se deben reflejar en los resultados del ejercicio. Las ganancias, como parte de las utilidades del ejercicio, pueden ser consideradas en el patrimonio efectivo de la empresa, previo acuerdo de capitalización.
- Se debe constituir un requerimiento patrimonial adicional como parte del fondo de garantía, el cual debe ser calculado mensualmente como el 10% del valor de las inversiones en inmuebles sujetas al modelo de valor razonable.
- La empresa debe realizar el monitoreo del mercado inmobiliario, considerando políticas y procedimientos específicos, indicadores y señales de alerta, entre otros aspectos, los cuales deben ser cubiertos por una unidad de la empresa que sea independiente al área de inversiones.
Estos cambios normativos buscan fortalecer la solvencia de las empresas de seguros, y contemplar un mayor nivel de prudencia e independencia y una menor volatilidad en la determinación del valor de estas inversiones.
Perspectivas
Se espera que las inversiones en inmuebles mantengan una evolución creciente en los siguientes años, principalmente, debido a los aportes favorables de estos activos en el portafolio de las empresas de seguros, especialmente en el caso de los ramos de vida; además del proceso natural de migración hacia el modelo de valor razonable, debido al desarrollo del modelo de capital basado en riesgos para empresas de seguros en Perú.
[1] Es importante precisar que, las empresas de seguros pueden elegir como política contable entre el modelo del costo o el modelo de valor razonable para la medición posterior (valorización) de todas sus inversiones en inmuebles.
[2] Enfoque del ingreso: La valuación se basa en la estimación de flujos de caja futuros que genere el activo durante su vida útil, descontados por una tasa determinada en función al riesgo. Uno de los métodos de dicho enfoque es el de Flujos de Caja Descontados (FCD).
[3] Enfoque de mercado: La valuación se basa en información de activos comparables que han sido vendidos (precios de transacciones cerradas) o que están disponibles para la venta en el mercado (precios de oferta).
[4] Enfoque del costo: La valuación se basa en la sumatoria de los costos de reposición del activo; es decir, se considera el precio de mercado que se debe pagar para reponer el activo específico.