Nuevos productos financieros se van introduciendo al mercado peruano como es el caso de la hipoteca inversa. Según la Ley que crea y regula la hipoteca inversa (Ley N° 30741), promulgada en marzo de 2018, se trata de un producto financiero que permite que las personas complementen sus ingresos económicos, mediante el acceso a un crédito con garantía hipotecaria, cuyo pago será exigible recién al fallecimiento del titular o titulares del crédito, salvo que se hayan designado beneficiarios, en cuyo caso el pago será exigible al fallecimiento del titular o titulares del crédito. Por estas características, el público objetivo de este producto apunta a las personas jubiladas o cercanas a la edad de jubilación.
Entre los beneficios para los usuarios de este producto están que el titular y los beneficiarios puedan seguir viviendo en el inmueble hasta su fallecimiento. Asimismo, el pago se realiza exclusivamente con el inmueble y, por ello, en la evaluación crediticia no es tan relevante el nivel de ingresos del solicitante. Cabe agregar que se permite el prepago sin penalidad en cualquier momento y que los herederos conserven la propiedad si pagan el crédito.
La Ley precisa que, a través de la hipoteca inversa, una entidad autorizada (como es una empresa de operaciones múltiples, una empresa administradora hipotecaria o una empresa de seguros) otorga un crédito (en una sola armada o en abonos periódicos) a favor del titular de un inmueble, quedando este inmueble afectado en garantía hipotecaria, siendo el reembolso exigible y la garantía ejecutable al fallecimiento del titular o titulares.
El monto del crédito será determinado en función al valor del inmueble, la esperanza de vida del titular o titulares y la tasa de interés aplicable, entre otros. El desembolso del crédito por la entidad autorizada se efectuará en una sola armada o mediante abonos o disposiciones periódicas durante el plazo pactado en el respectivo contrato.
El producto puede ser complementado con una renta temporal o vitalicia de una empresa de seguros, en cuyo caso una porción del crédito es destinada a financiar dicha renta. Una vez culminada la etapa de desembolsos del crédito, el titular podrá recibir la renta temporal o vitalicia.
Marco normativo
La Ley N° 30741 encargó al Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) la aprobación de su reglamento (D.S. N° 202-2018-EF y modificado por D.S. N° 243-2019-EF) y a la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) la aprobación de normas complementarias.
Así, mediante Resolución SBS N° 4838-2019, publicada en el Diario Oficial el pasado 21 de octubre, la Superintendencia aprobó un Reglamento con disposiciones complementarias para las operaciones de hipoteca inversa, en el cual se aborda el tratamiento de aspectos prudenciales y contables, así como de conducta de mercado.
Régimen de provisiones
El Reglamento con disposiciones complementarias de la SBS establece que la hipoteca inversa se considera como un crédito hipotecario, tanto para las empresas del sistema financiero como para las empresas de seguros, por lo que el régimen de provisiones y de requerimiento de patrimonio efectivo por riesgo de crédito es similar.
Se señala que el régimen de provisiones por riesgo de crédito es especial, puesto que mientras la operación se encuentre en vigor solo se solicitan provisiones genéricas y la clasificación del deudor y, por ende, sus provisiones, no se ven afectadas por los procedimientos de “arrastre” ni “alineamiento” contemplados en la normatividad vigente. En caso de producirse el vencimiento anticipado o la resolución de la operación de hipoteca inversa, resulta de aplicación la normatividad vigente en su integridad.
Respecto al régimen de requerimiento de patrimonio efectivo por riesgo de crédito, se aplican solo ponderadores de 50% si el crédito se otorga a un plazo estimado menor o igual a 25 años, y de 100% si el plazo estimado es mayor. A la porción no desembolsada del crédito se le aplica un factor de conversión crediticia de 10%.
También se incluye una provisión por desvalorización del inmueble, con la finalidad que las entidades autorizadas constituyan provisiones cuando el valor neto de realización del inmueble esté por debajo del mayor valor entre el valor estimado de liquidación del crédito y el valor en libros neto del crédito.
Asimismo, se precisa que, de llevarse a cabo la adjudicación del inmueble, las empresas del sistema financiero realizarán la provisión inicial de adjudicación recién al finalizar el plazo de 12 o 18 meses, dependiendo de si la entidad cuenta con la prórroga a que se refiere el artículo 215 de la Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros.
Asesoramiento y conducta de mercado
En lo que se refiere al asesoramiento previo a los solicitantes, establecido en la Ley, el Reglamento señala que los asesores son los corredores de personas que se encuentren hábiles en el Registro a cargo de la SBS. Asimismo, se establecen condiciones al servicio de asesoramiento como son: i) conocimiento de la hipoteca inversa; ii) capacitación; iii) gestión de posibles conflictos de intereses; y, iv) obligación de informar claramente sobre los riesgos y beneficios de la hipoteca inversa.
En materia de conducta de mercado, se establecen disposiciones relativas a: i) la normatividad aplicable; ii) los cargos de responsabilidad del cliente; iii) la información que debe contener el contrato; iv) los pagos anticipados; y, v) los medios de comunicación.
Con la Resolución emitida por la SBS queda listo el marco normativo que regula la hipoteca inversa, esperando así su desarrollo en beneficio de aquellas personas que están en la búsqueda de fuentes alternativas de ingresos.